Procedura kupoprodaje nekretnine u Grčkoj

 

Kupovina nekretnine u Grčkoj: preko Agencije, bez Agencije, uz pomoć ¸¸poznanika¸¸ preko socijalnih mreža, direktno na terenu ili direktno preko advokata. I šta je sa tim davanjem novca unapred i zašto se i kada daje...

Između Srbije i Grčke i između logičnih i nelogičnih poteza – nema apsolutno nikakve razlike. Kao što ni u Srbiji ne biste dali novac unapred bez potpisanog predugovora, isto tako, niste u obavezi ni u Grčkoj da bilo kojoj Agenciji ili vlasniku nekretnine date bilo šta na ¸¸crno¸¸ i na ruke u kešu. Novac u Grčkoj a relevantno sa kupovinom nekretnine se daje u tu i samo u tu svrhu – kao avans i kao čin koji označava da je nekretnina ¸¸kaparisana¸¸ i da je prodavac neće prodati nekom drugom. Takođe, avans se daje i u slučajevima kada se kupac i prodavac dogovore da će ukupan iznos biti uplaćen na rate (takođe regulisano predugovorom kod javnog beležnika(notara)) i na taj način olakšati kupcu. U predugovor se beleže: datumi isplate, tačan iznos rate, kaznena klauzula za kupca u slučaju da ne ispoštuje odredbe i ¸¸preskoči¸¸ ratu, vremenski rok da kupac uplati ratu za koju je uplata izostala, kaznena klauzula za prodavca u slučaju da proda nekretninu koja je već kaparisana, iznos koji je u obavezi da vrati kupcu uz zateznu zakonski predviđenu kamatu, vremenski rok završetka eventualnih radova u stanu / kući u slučaju da je kupac dao avans u cilju popravke / izmena enterijera / renoviranja itd. I u ovom slučaju, ako prodavac prekrši odredbe ugovora i ne realizuje radove o roku, sledi kazna (najčešće novčana) uz zakonski predviđenu zateznu kamatu. Kazne se kreću (otprilike) od 30 – 50 evra dnevno. Slučajevi kad jedna ili druga strana nisu ispoštovale (pred) ugovorne obaveze su retki i radi se o jednom na 100 uspešnih. Predugovor kao i svaki ugovor – OBAVEZUJE. I tih 30-50 evra kazne dnevno pomnoženo sa 30 dana u mesecu puta 5-6 meseci zakašnjenja plus zatezna kamata, predstavljaju i te kako značajan (nepotreban) trošak u koji bi se retko ko upustio.

Razlika između kupovine nekretnine preko Agencije i samostalnog istraživanja tržišta može biti ogromna i košta u vremenu ali i u novcu. Srbi privrednici, vlasnici preduzeća, radni i porodični ljudi koji nemaju vremena da sami traže nekretninu u Grčkoj (jer vreme košta), najčešće se obraćaju Agenciji. Postoje potencijalni kupci koji žele da izbegnu Agenciju (zbog plaćanja provizije) a koja je provizija u visini od tek 2% od cene upisane u Ugovoru i ne naplaćuju je sve Agencije. Prva prepreka na koju kupac nailazi kada se sam obrati prodavcu je jezička. Opušteni susreti na plaži na slabom engleskom ili uz prevod od strane konobara koji ume jednostavno da se ``sporazume`` se uglavnom završavaju kao veliki fijasko. Druga prepreka je što vam niko ne garantuje da je osoba koja vam se predstavlja kao vlasnik – zaista vlasnik nekretnine a nije čak ni zvanično ovlašćen posrednik. Poznata letovališta su prepuna ¸¸predstavnika¸¸ koji na ovaj način žele da ulove proviziju za prodaju koju će nekako izvući i posle mnogo rasprava evenutalno naplatiti od Agencije koja već: ima potpisan ugovor o EKSKLUZIVNOM reprezentovanju, promociji i prodaji TE ISTE nekretnine i zna vrlo dobro kako da zaštiti svoje interese. U čemu je razlika između ‚‚lovca‚‚ i agenta? Registrovani agent / posrednik PRE nego što započne bilo kakve pregovore i obilazak nekretnina prvo traži vaše podatke: ime i prezime i broj pasoša. I onda sa vama potpisuje ugovor. I saopštava vam da njegove usluge koštaju toliko ili da njegove usluge ne koštaju ništa ali da će u slučaju da se kupoprodaja realizuje, naplatiti proviziju od prodavca nekretnine (provizija se kreće od 2 – 4%). Razlika između ¸¸lovca¸¸ i profesionalnog agenta za nekretnine je što su svi lovački dogovori usmeni i samo usmeni dok sa agentom sve stavljate na papir i obe strane potpisuju i svojim potpisom se i OBAVEZUJU. U slučaju da lično i toliko dobro poznajete vlasnika nekretnine koja vam se dopala – i pritom mu verujete na reč da njegov stan / kuća nije npr. pod hipotekom - agent za prodaju vam nije potreban. A takođe ni Agencija. Ono što Agencija može da vam pruži i što je poželjno zahtevati je: da zaštiti vaše interese; da vam garantuje da je nekretnina slobodna od: hipoteka, zahteva trećih lica, dugovanja, potraživanja, kredita itd. i da su sve to proverili PRE nego što su stavili nekretninu u ponudu (procedura provere košta oko 500 evra što znači da je Agencija uložila u kvalitet i nivo svojih usluga i nažalost, to ne rade sve Agencije…). Takođe će vam obezbediti agenta na terenu koji će zajedno sa vama obići nekoliko nekretnina u toku dana uz prisustvo prevodioca.

Dalje: grčki zakon predviđa još jednu mogućnost - da posrednik u kupoprodaji (fizičko lice) sklopi ugovor sa prodavcem direktno (znači u ugovoru se navodi da će posredovati u kupoprodaji i za to naplatiti proviziju direktno od prdavca (vlasnika)) u slučaju kada posrednik nađe kupca (na bilo koji način – preko poznanika, socijalnih mreža, bez registrovane agencije…). I u ovom slučaju posrednik potpisuje ugovor i sve stavlja na papir.   

Što se tiče realizacije kupoprodaje preko Agencije,  Agencija do Agencije – opet se razlikuje. Postoje one koje kupcu garantuju: diskreciju, bezbednost, pouzdanog agenta, proveru nekretnine PRE kupovine. A postoje i one koje to ne rade. Vaše je da zahtevate, proučite njihovu ponudu i da analogno odaberete. 

Zaštitite se, zahtevajte, pitajte. Ako nemate vremena i više vam se isplati da sve poverite advokatu – tako i učinite. I u ovom slučaju, možete zahtevati: pismeni dogovor, njegove obaveze (da pronadje 5-6 nekretnina koje vam odgovaraju i na lokaciji koja je pogodna za vaše potrebe), da sa vama (ili bez vas) obiđe sve te nekretnine (obilazak inače i nije posao advokata). Posao advokata je da proveri da li je nekretnina pod hipotekom, da li se možda sude oko nje, ko je PRAVI vlasnik, da podnese zahtev za izdavanje PIB-a na vaše ime, da sačini Ugovor, prisustvuje potpisivanju kod notara, proprati proceduru i pobrine se da je sve realizovano u skladu sa zakonom, uloži isti Ugovor nadležnoj Katastarskoj službi, podnese vama na uvid potvrdu da je (sad već vaša) nekretnina uredno zavedena u Knjige.

Pre kupovine, advokat takođe može da proveri da li je vlasnik već dao nalog nekoj Agenciji za nekretnine (a najčešće jeste) da ga ekskluzivno predstavljaju. Ekskluzivno predstavljanje i promocija neke nekretnine od strane Agencije znači da tu istu nekretninu vlasnik ne sme da proda samostalno niti preko neke druge Agencije već samo preko one sa kojom je potpisao ugovor. Čak i da sam nađe kupca, u obavezi je da Agenciji isplati ugovorom predviđen procenat. Ovi troškovi isključivo terete prodavca i ne tiču se kupca. Agencija naplaćuje svoje usluge prodavcu (kao što ih naplaćuje i potencijalnom kupcu) jer i sama ima troškove... Troškovi Agencije su isti za sva mala i srednja preduzeća: održavanje, ažuriranje, tehnička podrška web stranice (oko 100 – 200 evra na godišnjem nivou); štampa reklamnog materijala (200-300 evra na godišnjem nivou); izlazak agenata za nekretnine na teren i obilazak istih (troškovi benzina na dnevnom nivou za svakog agenta su nekada i oko 100 eura); ručak – pauza sa klijentima (ručak za 4 osobe u prosečnoj grčkoj taverni košta oko 50 -100 e); troškovi iznajmljivanja kancelarije (kreću se od 500 do 1.000 evra mesečno za popularnije lokacije u gradu); troškovi socijalnog i penzionog osiguranja (oko 300-400 evra mesečno u zavisnosti od godina staža za svakog zaposlenog ponaosob) plus plate zaposlenih (od 600 do 1000 pa i više evra); PDV u visini od 24% plus porez na promet (obračunava se na kraju svake godine); telefon, struja, voda, održavanje zgrade (oko 200-300 evra mesečno). Agencija vam takođe može obezbediti dobijanje grčkog PIB-a koji je OBAVEZAN i NEOPHODAN u cilju prebacivanja struje i vode na vaše ime kao vlasnika. U slučaju da se ne obraćate agenciji, PIB za vaš račun može izvaditi ovlašćeni advokat.  Troškovi Agencije u slučaju da ih naplaćuje kupcu su u visini od tek 2%.  

Po dobijanju PIB-a, uplaćuje se porez na prenos imovine državi, porez koji obračunava nadležna Poreska Uprava i koji je u visini od 3% na objektivnu vrednost nekretnine. Objektivna vrednost je vrednost koju je ista Poreska Uprava procenila i NIJE ona vrednost koju je kupac realno isplatio prodavcu. Razlikuje se nekad i za 1/3 od stvarnog iznosa. Primer: nekretnina košta 80.000 evra i procenjeno je od strane Poreske Uprave da objektivno vredi 48.500 evra. Porez koji je kupac dužan da uplati je 3% od 48.500 evra što iznosi 1.455 evra. Nadoknada notara (javnog beležnika) je takođe predviđena zakonom i u visini je od 2% od te iste objektivne vrednosti. Troškovi advokata su takođe 2%. Troškovi sudskog tumača su 150 – 200 evra za usmeno tumačenje koje često traje i 2 dana. Troškovi pismenog prevoda Ugovora su od 15 – 25 evra po strani. Preveden i zvanično overen Ugovor je neophodno podneti na uvid i uložiti jedan primerak banci u Srbiji u cilju legalnog (i sasvim uobičajenog) transfera novca u inostranstvo. I da, svaka kupoprodaja nosi sa sobom i prateće troškove - isto kao i u Srbiji.

Relevantno sa ¸¸neverovatnim¸¸ padom cena i ¸¸super¸¸ ponudama: neophodno je obratiti pažnju šta piše ispod fotografije svake od tih ¸¸super ponuda¸¸ i to sitnim slovima. Najčešće se radi o nekretninama koje su: nelegalno izgrađene (¸¸na divlje¸¸), predviđene za rušenje, van urbane zone, pored odvoda za kanalizaciju, podrum ili polu podrum, magacin, ne poseduju Sertifikat o energetskom učinku (zagađenje životne sredine, ugljen dioksid, pregrevanje – što praktično znači da nije u skladu sa zakonom EU o ekološki pogodnom objeku – pogodnom ne samo za životnu sredinu već i za stanovanje), izgrađene `67, `78, `80 što praktično znači pre klimatskih promena i stupanja na snagu zakona EU o ekološkoj gradnji. U slučaju da se kuća zaista nalazi na samoj plaži, ima 500 m2 placa, predivnu baštu i predivan pogled na more, neće koštati 10.000 ili 20.000 evra. I da je zaista toliko pala cena, od svih potencijalnih kupaca (a ne kupuju samo Srbi već i Rusi, Bugari, Mađari, Englezi, Nemci i građani ostalih zemalja), prodala bi se ako ne u danu, onda u prvih nekoliko dana od dana objavljivanja. Zakon daje pravo kupcu da proveri status nekretnine u Katastarskoj Upravi. Tu proceduru kompetuje advokat po dobijanju pismenog ovlašćenja – naloga od strane kupca. U tom slučaju, advokat će zaštititi vaše interese, proveriti da li je nekretnina pogodna za stanovanje, da li je pod hipotekom, da li postoje zahtevi trećih lica, da li se zaista radi o stambenom prostoru ili magacinu / ostavi / podrumu i sl. Takođe, cene nisu pale u toj meri u kojoj se u medijima piše. Provera nekretnine od strane advokata u Katastarskoj Upravi košta i stvar je dogovora između kupca i advokata kao i udaljenosti Katastarske Uprave od npr. Soluna gde se nalazi advokatska kancelarija (troškovi puta, benzin, eventualno prenoćište, taksene marke i sl.). Zašto sve nekretnine koje se nalaze u ponudi / na internetu / u katalogu neke agencije nisu proverene? U tom slučaju bi bilo neophodno angažovati advokata koji bi non stop bio na terenu od Paralije preko Soluna do Halkidikija i proveravao na desetine nekretnina a koje na prvi pogled – i nisu nekretnine pogodne za stanovanje već podrumi i ostave i ne zna se da li su pod hipotekom, da li se vlasnik sudi, da li postoje zahtevi trećih lica koji ako ne blokiraju kupoprodaju u svakom slučaju je usporavaju čak i do nekoliko godina dok se sudski proces ne završi. Znači to je proces koji ne samo da dugo traje već i košta Agenciju ogromne svote novca a pritom je neophodno konstantno vršiti provere u Katastarskoj službi jer se i status same nekretnine konstantno menja – jedna nekretnina koja je prošle godine bila u ponudi i spremna ‚‚za useljenje‚‚ ove godine nije jer je neko od naslednika npr. pokrenuo neki sudski proces. Kao što sledi, potvrda da je nekretnina ‚‚pogodna‚‚ se izdaje u momentu kada se ugovara kupoprodaja jer su tada i podaci o nekretnini ažurirani i aktuelni.

I za kraj, da ponovimo: proces kupoprodaje nekretnina u Grčkoj se ne razlikuje drastično od procesa kupoprodaje u Srbiji. Manje više su isti zakoni na snazi – uključujući i zakone logike. Pitajte, zahtevajte, zaštitite svoje interese, obiđite objekat i tražite da se i druga strana pismeno obaveže i do kraja ispuni svoje obaveze. Srećno!